Investir dans l’immobilier aux USA en tant que français

Envie d’investir dans l’immobilier au pays de l’Oncle Sam ? En tant que Français, vous pourriez penser que le processus ressemble à ce que vous connaissez en France. Eh bien, accrochez-vous : c’est une aventure pleine de surprises, de défis et de potentiels à découvrir ! Voici un guide enjoué et instructif pour naviguer dans les différences entre l’immobilier français et américain.

Pourquoi investir aux USA ?

Avant d’entrer dans le vif du sujet, répondons à la question qui vous brûle peut-être les lèvres : pourquoi les USA ?

1. Diversification des actifs : Les marchés américains offrent une diversité de biens, allant des appartements en plein Manhattan aux maisons de vacances en Floride.
2. Potentiel de rentabilité : Certains états américains offrent des rendements locatifs bien supérieurs à ceux de nombreuses villes françaises.
3. Dollar contre euro : Selon le taux de change, investir aux USA peut être un coup de maître si l’euro est fort.
4. Un marché très dynamique : Aux USA, l’immobilier bouge rapidement. Cela peut être une bonne opportunité pour les investisseurs réactifs.

Maintenant que vous êtes convaincu (ou presque), voyons les différences clés entre la France et les USA.

Différence #1 : Le processus d’achat

En France, acheter un bien immobilier suit un chemin relativement linéaire : offre d’achat, compromis de vente, et signature chez le notaire. Aux USA, c’est différent — et un peu plus « sport ».

Les acteurs clés

• L’agent immobilier : Aux États-Unis, chaque acheteur et vendeur travaille avec leur propre agent. Les agents sont très impliqués, presque comme des coachs personnels, et à juste titre : ils touchent une commission moyenne de 6 % partagée entre eux.
• Le Title Company : Pas de notaire ici ! Les « title companies » gèrent les aspects légaux et financiers de la transaction, notamment la vérification des titres de propriété et le transfert des fonds.
• Le prêteur hypothécaire : Si vous financez votre achat avec un emprunt local, préparez-vous à montrer patte blanche. Votre historique financier sera passé au peigne fin.

La rapidité

Les Américains n’aiment pas perdre de temps. Une fois votre offre acceptée, tout peut être bouclé en 30 jours, voire moins. En comparaison, le processus en France semble être au ralenti !

Différence #2 : Le financement

Accéder à un prêt local

Les banques américaines ont des critères stricts pour prêter aux non-résidents. Voici ce qu’elles attendent :

1. Une mise de fonds élevée : Prévoyez un apport personnel de 30 % à 50 %.
2. Un compte bancaire local : Il faudra ouvrir un compte dans une banque américaine.
3. Des garanties solides : Attendez-vous à prouver la solidité de vos finances, souvent avec des documents certifiés.

L’option cash

Beaucoup d’investisseurs étrangers achètent en cash pour éviter les démarches bancaires. Si vous avez la chance d’être dans ce cas, c’est un atout pour négocier.

Différence #3 : La fiscalité

En tant que Français, la fiscalité est probablement l’un de vos principaux sujets de préoccupation. Aux États-Unis, les règles du jeu sont très différentes.

Les taxes locales

Chaque propriété est soumise à des property taxes, des taxes foncières qui varient selon l’état, le comté, voire la ville. Elles peuvent être élevées : jusqu’à 2 % de la valeur du bien par an dans certains endroits.

La convention fiscale franco-américaine

Bonne nouvelle : la France et les États-Unis ont signé une convention fiscale pour éviter la double imposition. Vous paierez vos impôts sur les revenus locatifs aux USA, mais vous devrez les déclarer en France (avec des crédits d’impôts pour éviter les doublons).

La revente et la plus-value

Attention, les plus-values immobilières sont imposées différemment aux USA, avec des taux qui varient selon la durée de possession du bien. Si vous revendez après moins d’un an, vous serez lourdement taxé.

Différence #4 : Le style de gestion

Gestion locative

En France, beaucoup de propriétaires gèrent eux-mêmes leurs biens. Aux USA, il est très courant de faire appel à un property manager. Pour 8 % à 12 % des loyers perçus, ils s’occupent de tout : recherche de locataires, réparations, perception des loyers… Pour en savoir plus, cliquez ici.

Les contrats de location

Les baux américains sont souvent courts (1 an renouvelable) et les garanties locatives moins strictes. Cela signifie que le turnover est plus fréquent, mais aussi qu’il est plus facile d’augmenter les loyers.

Différence #5 : Les types de biens

Aux USA, vous rencontrerez des types de biens peu communs en France :

• Les condos : Similaires aux appartements, mais avec des charges communes (piscine, salle de sport…).
• Les townhouses : Des maisons mitoyennes sur plusieurs étages.
• Les single-family homes : Des maisons individuelles, très recherchées.
• Les duplex/triplex : Idéaux pour investir avec plusieurs sources de revenus locatifs.

En fonction de l’état où vous investissez, la typologie des biens peut varier énormément.

Quelques conseils pour bien démarrer

1. Choisissez le bon état : La Floride, le Texas et la Caroline du Nord sont populaires pour leur croissance économique et leurs impôts attractifs.
2. Entourez-vous de professionnels : Un bon agent immobilier et un comptable spécialisé en fiscalité internationale sont indispensables.
3. Faites vos recherches : Prenez le temps de comprendre le marché local avant de vous lancer.
4. Prévoyez des frais supplémentaires : Entre les taxes, la gestion locative et les frais d’entretien, gardez une marge confortable dans votre budget.

Une expérience à vivre

Investir dans l’immobilier aux USA en tant que Français peut être une expérience enrichissante — et lucrative ! Mais attention, le chemin est semé de différences culturelles et administratives. Avec une bonne préparation, une équipe fiable et un peu d’audace, vous pourriez bien réaliser le rêve américain tout en diversifiant votre portefeuille. Alors, prêts à sauter le pas ?